Szkoda spowodowana zalaniem mieszkania.

4504597974_ef931bf8d3_z

Zdjęcie autorstwa: Banjo Brown Licencja: Attribution 2.0

Zalanie mieszkanie to przykra niespodzianka, na którą narażeni są w szczególności mieszkańcy budynków wielokondygnacyjnych. Jak sobie poradzić z tą sytuacją?

Na początku należy zorientować się w przyczynie zalania. Jeśli bowiem źródło wycieku wody znajduje się w naszym mieszkaniu źródła rekompensaty strat będziemy mogli szukać jedynie u naszego ubezpieczyciela. Oczywiście zawarcie umowy ubezpieczenia mieszkania jest dobrowolne i gdy nie mamy takiej umowy lub nie obejmuje ona zalania mieszkania, szkody będziemy musieli pokryć we własnym zakresie. Warto jak najszybciej skontaktować się z ubezpieczycielem, aby uzyskać informacje w jaki sposób udokumentować szkodę.

Jeśli jednak zalanie nie zostało spowodowane z naszej winy, musimy ustalić gdzie znajduje się jego przyczyna. Zwykle mamy do czynienia z jedną z dwóch sytuacji – przyczyna może tkwić:

  • w instalacjach i urządzeniach w mieszkaniu sąsiada,

  • w instalacjach i urządzeniach należących do nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali właściciel lokalu jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie i ponosić wydatki związane z utrzymaniem tego lokalu.

W przypadku zatem gdy uznamy, że źródło zalania ma przyczynę w urządzeniach należących do mieszkania sąsiada, osobą do której należy kierować roszczenia będzie właściciel tego mieszkania.

Nieruchomość wspólną stanowią natomiast grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (np. klatka schodowa). W nieruchomości wspólnej mają swój udział wszyscy właściciele mieszkań. Zgodnie z przepisami, za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada co do zasady wspólnota mieszkaniowa. W danej wspólnocie może być powołany, a jeśli jest w danym budynku wyodrębnionych więcej niż siedem lokali, to musi być powołany zarządca.

W przypadku zatem gdy ustalone zostanie, że źródło zalania ma przyczynę w urządzeniach należących do nieruchomości wspólnej osobą do której należy kierować roszczenia będzie zarządca tej nieruchomości bądź wspólnota mieszkaniowa. Jeśli natomiast mamy do czynienia z mieszkaniami spółdzielczymi roszczenia w takim przypadku kierować będziemy do spółdzielni.

Jak wskazano w uchwale Sądu Najwyższego w składzie 7 sędziów z dnia 19 lutego 2013 r., sygn. akt CZP 63/12, przy szkodzie polegającej na zalaniu lokalu położonego niżej z lokalu znajdującego się na wyższej kondygnacji nie ma zastosowania art. 433 Kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje surowszą, niezależną od winy zajmującego pomieszczenie, odpowiedzialność na zasadzie ryzyka, która oznacza w praktyce istotne uprzywilejowanie poszkodowanego i znacząco zwiększa zakres odpowiedzialności osoby objętej tym reżimem. Sąd Najwyższy nie znalazł jednak argumentów do stosowania tej zasady do szkody zalania. Stosuje się natomiast zasadę winy wyrażona w art. 415 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z tym przepisem Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Żeby zatem otrzymać odszkodowanie od danej osoby trzeba wykazać, że właściciel lokalu nad naszym mieszkaniem lub wspólnota mieszkaniowa (zarząd) czy spółdzielnia ponosi winę w spowodowaniu zalania.

Tradycyjnie wyodrębnia się winę umyślna i nieumyślną. Przy szkodzie zalania zwykle będziemy mieli do czynienia z tym drugim rodzajem winy. Oznacza ona niezachowanie należytej staranności i zachodzi zarówno wtedy, gdy sprawca miał świadomość, że jego zachowanie może okazać się bezprawne, ale lekkomyślnie przypuszczał, że żadna szkoda z tego zachowania nie wyniknie, jak i wówczas, gdy sprawca nie miał takiej świadomości, choć ją mieć powinien (Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. J. Ciszewski, Wyd. LexisNexis, 2014). Przykładem winy nieumyślnej może być nieuważne pozostawienie cieknącego kranu, brak okresowych kontroli instalacji wodnej, nie zadbanie o stan techniczny urządzeń w mieszkaniu czy w częściach wspólnych budynku.

Po ustaleniu odpowiedzialnego za zalanie powinniśmy go poinformować o tym fakcie i dokonać oględzin zniszczeń. Warto wspólnie spisać protokół strat oraz oświadczenie, o tym, że sprawca przyznaje się do winy, szczególnie jeśli zobowiązany zgadza się na ugodowe załatwienie sprawy. Można również wykonać zdjęcia zniszczeń, które będą dokumentami w ewentualnym postępowaniu sądowym.

Właściciel mieszkania, jak również spółdzielnia czy zarządca może korzystać z ochrony ubezpieczeniowej. Wówczas szkody spowodowane zalaniem naszego mieszkania będą pokrywane z ubezpieczenia podmiotu odpowiedzialnego. W takim przypadku, oględzin dokonanych szkód dokona rzeczoznawca z zakładu ubezpieczeń, po zgłoszeniu szkody.

Jeśli jednak osoba odpowiedzialna nie dysponuje ubezpieczeniem obejmującym zalanie mieszkania warto rozważyć powołanie rzeczoznawcy we własnym zakresie, szczególnie gdy sprawca nie uznaje swojej winy bądź kwestionuje wysokość wskazywanych przez nas strat.

Przed wytoczeniem powództwa o odszkodowanie należy wezwać osobę odpowiedzialną za powstanie szkody do dobrowolnego uregulowania zobowiązania w wyznaczonym terminie, np. 14 dni. Pismo z wezwaniem do zapłaty powinno być wysłane listem poleconym z potwierdzeniem odbioru.

W ewentualnym postępowaniu sądowym ważną kwestią będzie wykazanie winy danej osoby w zalaniu naszego mieszkania i wysokości poniesionej przez nas szkody. Dlatego też trzeba zadbać o udokumentowanie wszelkich wydatków związanych z remontem mieszkania po zalaniu.

Jeżeli dysponujemy ubezpieczeniem mieszkania możemy również zgłosić szkodę własnemu ubezpieczycielowi, który po wypłaceniu nam odszkodowania będzie dochodził tzw. roszczeń regresowych od osoby odpowiedzialnej za spowodowanie zalania. Zgodnie bowiem z art. 828 § 1 Kodeksu cywilnego „Jeżeli nie umówiono się inaczej, z dniem zapłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela roszczenie ubezpieczającego przeciwko osobie trzeciej odpowiedzialnej za szkodę przechodzi z mocy prawa na ubezpieczyciela do wysokości zapłaconego odszkodowania.”

Autor wpisu:

Emilia Robak

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s